Jedes Jahr wieder flattert Mietern die Betriebskostenabrechnung ins Haus. Selten sorgt sie für Freue beim Empfänger, denn meistens heißt es: Nachzahlen! Und irgendwie fühlt man sich immer ein wenig hilflos einer langen Liste von Zahlen ausgeliefert, deren Richtigkeit man nur mit viel Vertrauen erhoffen kann, denn meist fehlen Zeit und Mut zur Überprüfung der Abrechnung. Hier eine kleine Hilfe, denn Nachrechnen lohnt oft.

1. Ist die Abrechnung nachvollziehbar (formell ordnungsgemäß)?

Die Betriebskostenabrechnung muss für den Mieter nachvollziehbar sein. Formell wirksam ist die Betriebskostenabrechnung dann, wenn sie den Mieter in die Lage versetzt, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen. Der BGH meint dazu, dass die Abrechnung den Anforderungen des § 259 BGB genügen muss (vgl. Urteil vom 19.11.2008, AZ XIII ZR 295/07). Dabei sollten in der Betriebskostenabrechnung als Mindestangaben enthalten sein:

  • Zusammenstellung der Gesamtkosten
  • Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel
  • Berechnung des Mieteranteils
  • Abzug der vom Mieter geleistete Vorauszahlungen

Dabei soll nicht in jedem Fall die Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabes Voraussetzung für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung sein. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Dafür ist erforderlich, dass der Mieter erkennen kann, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Dabei ist auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters abzustellen.

2. Ist die Betriebskostenabrechnung inhaltlich richtig (materiell ordnungsgemäß)?

Die Abrechnung ist dann inhaltlich richtig, wenn die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen. Wenn die Abrechnung mangelhaft erfolgt ist, z.B. weil ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, ist die Abrechnung inhaltlich falsch.

3. Welche Betriebskostenarten darf der Vermieter überhaupt abrechnen?

Die abrechenbaren Posten finden sich in der Betriebskosten-VO, auf die in den meisten Mietverträgen verwiesen wird. Abgerechnet werden dürfen grundsätzlich nur die Kosten, die im Abrechnungszeitraum auch tatsächlich angefallen sind. Gesetzlich zulässig sind folgende Posten:

  • Steuern, i.d.R. nur die Grundsteuer
  • Wasserversorgung (Verbrauch, Zählermiete, ggf. Flächenanteil)
  • Entwässerung
  • Warmwasser (Betrieb, Wartung, Ablesung, Zählermiete)
  • Heizung (Betrieb, Wartung usw.)
  • Aufzug (Wartung, Reinigung, technische Prüfung, Strom, Kosten der Notrufanlage)
  • Müllabfuhr u. Straßenreinigung
  • Hausreinigung
  • Garten/Spielplatz (Pflege der Gartenanlagen, Instandhaltung des Spielplatzes)
  • Beleuchtung (Treppenhaus, Keller usw.)
  • Schornsteinfeger (soweit Kehrkosten nicht schon bei Heizung abgerechnet wurden)
  • Versicherung (Gebäude, Gebäudehaftpflicht, nicht: Vermieterhaftpflicht!)
  • Hausmeister
  • Antenne
  • Sonstiges (z. B. Gemeinschaftsanlagen wie Waschkeller, Sauna, Schwimmbad oder gesondern im Mietvertrag vereinbarte Posten)

4. Muss der Vermieter die Kosten mit Belegen beweisen?

Ja. Allerdings muss der Vermieter die Kostenbelege für die abgerechneten Posten nicht an den Mieter versenden. Der Mieter muss sich zum Vermieter begeben, um dort Einsicht und – auf eigene Kosten – Kopien anzufertigen.

Im Übrigen muss der Vermieter beim Wirtschaften zugunsten seiner Mieter das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten, vgl. §§ 590 Abs. 5, 556 Abs. 3 BGB. Das bedeutet, dass er die Preise unterschiedlicher Anbieter durchaus vergleichen muss, bevor er ein Unternehmen mit einer Leistung, die er später auf die Mieter umlegt, beauftragt. Damit soll der Mieter vor unverhältnismäßig hohen Betriebskosten geschützt werden.

5. Was tun bei fehlerhafter Betriebskostenabrechnung?

Der Fehler muss vom Vermieter korrigiert werden, dann wird der Mieter schriftlich und mit genauer Erläuterung des korrigierten Abrechnungsfehlers informiert. Dazu hat der Vermieter zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung Zeit, vgl. § 556 Abs. 3 S. 5 BGB.

6. Fristen

Nach § 556 Abs. 3 BGB ist jährlich abzurechnen, und zwar spätestens bis zum Ablauf des zwöften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums. Danach ist die Abrechnung unzulässig, ausgenommen, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Zu beachten ist noch, dass die Verjährungsvorschrift des § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB, nach der die Verjährung gehemmt wird, solange eine Klage wegen der Betriebskostenabrechnung im Raume steht, nicht anwendbar ist. Der BGH hat dazu entschieden, dass eine teleologische Reduktion des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ebensowenig in Betracht kommt wie eine analoge Anwendung der Verjährungsvorschriften. Die einjähre Frist des § 556 Abs. 3 BGB diene der Rechtssicherheit und bezwecke Rechtsklarheit.

(Der Verfasser übernimmt keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte auf dieser Website. Der vorstehende Text wurde jedoch mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Er spiegelt jedoch in erster Linie Auffassung und Verständnis des Verfassers vom behandelten Thema wieder. Kommentare interessierter Leser sind daher stets erwünscht!)

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3 Reaktionen zum Beitrag " Wie überprüft man eine Betriebskostenabrechnung? "

Kommentare :
  1. van Mechelen Johannes
    13:43 am 12. November, 2009

    HALLO!
    WO KANN ICH HIER IN BERLIN MEINE BETREIBSKOSTEN ÜBERPRÜFEN LASSEN,GIBT ES HIER EINE STELLE DIE DAS CHECKEN KANN?
    GRÜSSE AUS BERLIN.

    Johannes van mechelen

  2. schreibstift
    21:41 am 12. November, 2009

    Kostenpflichtig kannst Du das bei Mietervereinen oder Anwälten prüfen lassen.

  3. N. ELISON
    23:42 am 7. April, 2010

    HALLO, JOHANNES VAN MECHELEN, HATTE DEINE MUTTER FRÜHER IN DER GRENZALLEE EIN SCHREIBWARENGESCHÄFT?

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